현실화율 지속제고 오류검증 강화, 내년 현실화 로드맵 발표국토교통부는 2020년 표준단독주택 공시가격 열람에 착수하기에 앞서 17일 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표했다.

공시가격 의견청취 전에 공시가격 산정방식과 공시제도 운영 등에 대한 방향을 밝히는 것은 ’89년 공시제도 도입 이래 최초로 이는 부동산 가격공시에 대한 높은 국민적 관심, 공시제도 운영에 대한 투명성, 신뢰성 제고 요청에 적극 부응하기 위한 조치이다.

국토부는 이번 발표를 통해 지난해부터 추진중인 공시가격 현실화 정책의 ’20년 가격공시 적용방안을 상세히 공개하면서 공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시관련 정보공개를 대폭 확대하는 신뢰성 제고방안도 함께 제시했다.

공시가격은 조세·복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 중요 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이나, 그간 낮은 현실화율, 고가-중저가 부동산간 현실화율 역전문제2), 일부 오류로 인한 신뢰성 부족 등 여러 비판이 제기되어 왔다.

2019년 가격공시를 통해 전반적 현실화율을 일부 상향하고 공시가격 불균형 해소조치를 취한 바 있으나, 여전히 유형별 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮고 고가주택의 공시가격 현실화율은 일부 초고가 단독주택을 제외하면 여전히 낮은 수준에 머물고 있는 것으로 나타났다

공시가격 신뢰성 제고방안에서는 이러한 문제점의 근본적인 해소를 위해 향후 가격공시 정책 추진방향으로 공시가격 현실화율 상향, 불균형성 해소, 제도 전반의 신뢰강화를 제시하고 2020년 공시부터 강도높게 실천해 나갈 계획이라고 전했다.

’20년 공시가격은 엄밀한 시세평가를 토대로 공시가격 현실화율을 고가공동주택 공시가격 조기 현실화 등 가격대별 차등제고해, 전반적 현실화율 상향과 함께 그간 지속된 고가-중저가 부동산간의 공시가격 역전현상을 폭넓게 해소한다는 기본원칙 아래 추진된다.

이를 위해 실거래가, 감정평가 선례, 각종 가격통계 자료 분석 등을 통해 2019년중 시세변동분을 공시가격에 충실히 반영하고 해당 부동산의 가격과 현재 시세 반영수준을 고려한 현실화율 제고분을 적용해 공시가격을 결정할 예정이다.

현실화율 제고대상은 중저가에 비해서 현실화율이 낮은 시세 9억원 이상의 공동주택으로 하되, 이들 주택 중 2019년 현실화율이 일정한 수준에 미달되는 경우에만 현실화율 제고분을 적용하고 고가공동주택 조기 현실화를 통한 공시가격 공정성 강화를 위해가격이 높고 현실화율이 낮을수록 제고폭을 확대해 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 하되, 지나친 공시가격 급등이 없도록 α의 상한을 두어 산정한다.

공동주택과 같이 시세 9억원 이상에 대해서 현실화율을 제고하되 제고대상은 2019년 현실화율이 55%에 미달되는 경우로 하고 현실화율 제고 수준은 55%로 하되, α의 상한을 두어 가격급등을 방지하는 방식은 공동주택과 유사하다.

영세자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 2019년 기준 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년내에 70% 수준에 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다.

이 같은 현실화율 제고방식을 적용할 경우 ’20년 가격공시를 통한부동산 유형별 현실화율은, 2019년 대비 공동주택은 1.0%p, 표준단독주택은 0.6%p, 표준지는 0.7%p 수준 제고될 전망이다.

지난 공시가격 산정·평가 과정에서 제기된 문제점들을 개선하고 공시가격에 대한 신뢰성을 확보하기 위한 대책도 함께 추진된다.

표준-개별주택간 변동률 격차 과다, 단독주택 공시가격 역전현상 등 문제를 개선하기 위해 공시가격의 산정기준과 절차를 객관적이고 합리적으로 개선한다.

앞으로 공시가격의 시세반영비율은 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향할 계획이라고 전했다.

공시가격 산정·평가과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화된다.

공시가격 산정에 있어 조사자의 자의성을 최대한 배제하고 오류발생을 사전에 예방하기 위한 산정시스템 개선도 병행한다.

“깜깜이 공시” 논란을 해소하기 위해 공시 관련 정보공개 확대 등 공시운영의 투명성도 강화한다.

아울러 공시가 결정을 위한 시세산정에 사용되는 기초자료를 공개하는 시범사업을 실시하고 이의신청 검토내역, 중앙부동산가격공시위원회 회의록 등 공시관련 자료도 함께 공개해 공시가격 결정과정의 투명성을 제고한다.

앞으로 공시가격 현실화정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 현실화 로드맵도 내년중 마련된다.

그간 공시가격의 현실화 필요성에 대한 많은 문제제기가 있었으나 중장기 로드맵의 부재로 공시가격 예측 가능성이 떨어지고 현실화 제고방식에 대한 불투명성 논란이 있었던 것이 사실이다.

국토교통부는 ’20년 공시가격 현실화율 제고방안 공개를 계기로사회적 공론화 과정 등을 거쳐 내년중 로드맵을 발표할 계획이라고 전했다.

로드맵에는 최종 현실화율 목표치, 목표 현실화율 도달기간, 현실화율 제고방식 등이 종합적으로 담길 예정이며 전문기관의 연구용역, 관계부처 TF 운영, 공청회, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등 충분한 의견수렴을 거쳐 확정된다.

국토부는 현재 국회에서도 공시가격 현실화 계획 수립을 위한 법적 근거를 담은 부동산공시법 개정을 논의 중에 있는 만큼, 조속히 로드맵 마련을 위한 제반절차에 착수해 ’21년 공시부터적용해 나간다는 방침이다.

’20년 가격공시 방안에 따라 산정된 공시가격은 오는 18일 표준단독주택 소유자 열람 및 의견청취 절차를 시작으로 순차적으로 결정 공시될 예정이다.

‘20년 표준단독주택 공시가격은 전년 대비 전국 4.5% 상승한 것으로 집계됐으며 서울, 광주, 대구 순으로 높게 상승했고 제주, 경남, 울산은 소폭 하락했다.

공동주택 공시가격에 대한 소유자 열람은 내년 3.12일부터 시작될 계획이며 결정공시는 4.29일 이루어진다.

국토교통부 관계자는 “공시가격 신뢰성 제고방안을 차질없이 추진해 현실화율을 흔들림없이 높여 나가면서 공시가격 산정의 정확성, 객관성, 투명성을 강화해 신뢰할 수있는 공시제도 운영이 될 수 있도록 만전을 기하겠다“고 밝혔다.